ekonomi

Sanayicilerle ekspertizlerin ‘değer’ savaşı

Yener KARADENİZ

Pandemi sonrası artan finansman gereksinimi, endüstrici ve değerleme şirketlerini karşı karşıya getirdi. Endüstriciler, fabrika satışı ya da kredi müracaatında tesis pahasının değerleme uzmanları tarafından düşük gösterildiğini belirtirken, değerleme şirketleri ise sorunun ‘yasal ve mhanecut durum’ ortasındaki farktan kaynaklandığını savundu.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği kelam konusu tartışmayı mahkemeye taşımaya hazırlanırken, OSB’ler ise endüstricilerden topladıkları 250’ye yakın imza ile BDDK, ilgili bakanlıklar ve ekspertizlerin bağlı bulunduğu kurumlara başvurmayı planlıyor.

DÜNYA’ya açıklamalarda bulunan Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu OSBÜK Lideri Memiş Kütükcü, organize sanayi bölgelerinde üretim yapan firmaların tesislerinin sanayicilerin en pahalı yatırımları olduğunu belirterek kelam konusu yatırımların değerleme kuruluşları ve ekspertiz firmaları tarafından piyasa kıymetlerinin çok altında değerlendirilğini vurguladı. OSB’lerde sanayiciye arsa tahsisi yapılan rakamnın baz alınması gerekirken bunun çok altında ekspertiz raporlarının düzenlendiğini söyleyen Kütükcü, “O OSB’de tahsis edilen yerin rayiç rakamsı belirli ve biz bunu kamuoyuna deklare ediyoruz. Hasebiyle arsa kıymeti olarak kelam konusu rakam baz alınması gerekirken bunun çok altında rakamlar belirleniyor. Üst yapı başka; üst yapının kıymetlendirilmesi yapının büyüklüğüne tesisisin durumuna bağlıdır. Lakin arsa ve altyapı bedeli açısından OSB’nin tahsis rakamsı dışında belirlenecek rakamlar her türlü yoruma açık oluyor. Talebimiz OSB’nin sanayiciye tahsis ettiği rakamnın arsa ekspertiz raporunun aslını ve aslını teşkil etmesi” diye konuştu.

Düşük değer=Düşük teminat

Sorunun yalnızca satışla ilgili olmadığını belirten Kütükcü, “Sanayicinin finansman gereksinimi arttı ve bu gereksinimde en güçlü teminat kaynağı da fabrikası, gayrimenkulleri ve tesisleri. Finansman gereksinimini çözmeye çalışan endüstrici açısından düşük gösterilen ekspertiz bedeli düşük teminat manasına geliyor. Bu da son derece büyük bir kayıp” biçiminde konuştu.

TDUB, dava açmaya hazırlanıyor

Değerleme şirketleri ise tartışmanın en değerli sebeplerinden birinin yasal ve mhanecut durum ortasındaki farktan kaynaklandığını savundu. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Lideri Encan Aydoğdu, argümanların gerçek dışı olduğunu belirterek, Antalya’daki OSB’lere bu nedenle dava açacaklarını açıkladı. OSB’lerde arsa bedellerinin aşikâr olduğunu ve bunu kendilerinin belirlemediğini lisana getiren Aydoğdu, tartışmanın asıl konusunun üst yapı olduğunu belirtti.

“Sorun, yasal ve mhanecut alan farkında”

Aydoğdu süreci şöyle aktardı: “Arsa kıymetini biz tespit etmiyoruz. Değerleme uzmanı arkadaşlar gidiyor, oradaki yerin satış pahaları var. Bu pahaları alıyor ve bu bedellere bağlı kalıyorlar. Doğal ki kendi görüşlerini uyguluyorlar lakin pahanın çok da dışına çıkmıyorlar. Orada resmi bir arsa satış pahası var. Bina üretim maliyetleri de amortisman bedeller düştükten sonra hesaplanıyor. Buradaki temel badire herkesin malı kendine değerli. Kendi mallarının çok değerli olduğunu düşünüyorlar. İkincisi ve en değerli zahmet ise yasal ve mhanecut alan farkı. Yasal alan, müsaadeleri alınan alan iken mhanecut alan ise müsaadeleri alınmadığı halde ek yapılan imalatlar ya da binalar demek. Bu iki alan ortasında metrekare farkı oluyor. Değerleme uzmanları ise yasal müsaadeleri alınmış alanları değerliyor. Yasal paha 5 milyon çıkarken mhanecut kıymet 8 milyon çıkıyor. Lakin finans kuruluşları kredilendirmelerini yasal durum üzerinden gerçekleştirdikleri için bu fabrika sahibi beşerler itiraz ediyor. O vakit onun da haneraklarını alın onu da işletin ona da rakamlar çıksın” diye konuştu.

Yanılgı oranı yüzde 2

Pekala değerleme uzmanları kişisel bazlı kusur yapabilir mi? Aydoğdu, ferdi bazlı değerlemeler ile ilgili ıstırapların elbette olabileceğini lakin bu oranın yüzde 2 civarında kaldığını, yanılgının ise kabul edilebilir oranlarda olduğunu argüman etti. Aydoğdu, kabul edilemez yanılgıların ise binde 2 civarında olduğunu söyledi.

Ekspertiz süreci nasıl işliyor?

Ekspertiz fiyatı SPK tarafından belirlenen minimum fiyatın üzerinde olmak zorunda. rakam istenen dataların niye kullanacağına bağlı olarak değişiyor. Aydoğdu’nun verdiği bilgilere nazaran, hazırlanan rapor üç kişinin denetiminden geçiyor. Alandaki uzman incelemelerini yapıyor. Belediyeye gidiyor, tapusuna gidiyor. OSB’de ise tesis oranın resmi kurumuna gidiyor. Öteki resmi kurumlar ile alakası var ise onlara da gidiyor. 65 sayfalık bir rapor hazırlanıyor. Denetmen raporu inceliyor. rakamlar ile ilgili ıstırap var ise ekspere geri dönüyor. Eksper açıklama yapıyor.

Bu yıl 3 bin fabrika değerlemeye bahis olacak 

TESİSLERİN değerli bir kısmı, tapu beyanlarında tescili yapılmadığı için arsa olarak geçiyor. Bu kapsamda 2018’de tescili fabrika olarak düzenlenmiş ve krediye mhanezu olmuş fabrika rakamsı 3 bin adet iken, bu rakam 2019’da 2 bin 400’e, 2020’nin Ocak-Ağustos periyodunda ise bin 900’e gerilemiş. Varrakammlar yıl sonuna hakikat kelam konusu rakamnın 3 bine yükselmesi tarafında. Çünkü, yıl sonuna hakikat fabrika el değiştirmeleri daha fazla oluyor.

Etiketler

Bir Cevap Yazın

İlgili Makaleler

Başa dön tuşu
Kapalı
Kapalı